Ertragsquellen am Immobilienzweitmarkt

4% - 6% Nettorendite mit Immobilien-Zweitmarktfonds 

+ Wertsteigerungen

+ Tilgungsrenditen

+ operative Erträge

Diese Erfolgs-Troika richtig kombiniert, ist ein Garant für Anlageerfolg. 

Wie Investoren, diese drei Elemente für sich einsetzen können, erfahren Sie in den nächsten 3-4 Leseminuten.

So holt man das meiste aus einem Immobilieninvestment:

Immobilieninvestments, von Projektfinanzierungen abgesehen, bieten üblicherweise drei Ertragsquellen, von denen Anleger profitieren: Wertsteigerung, Tilgungsrendite und operative Erträge. Es macht viel Sinn für Anleger, die Ertragsquellen bei Immobilieninvestitionen unter die Lupe zu nehmen, um später zu vergleichen und das meiste für sich herauszuholen. 

Ein paar erste wesentliche Unterschiede bestehen bspw. zwischen Direktinvestitionen und Fondsinvestments. Später kommen wir noch auf Ertragsquellen und -treiber zu sprechen, von denen die meisten keine oder kaum Ahnung haben, welche aber einen gewaltigen Unterschied machen können.

Wertsteigerung: Die Preise für Neubauimmobilien steigen in allen Nutzungsarten seit vielen Jahren konstant. Wohnimmobilien verbuchten zuletzt bereits zweistellige Preissteigerungen pro Jahr beim Ersterwerb einer neuen Immobilie. Dies ist jedoch nicht zu verwechseln mit den zu erwartenden Wertsteigerungen. D.h., der Einkauf wird immer teurer. 

Wachsen Wertentwicklungen und somit eventuell spätere Verkaufspreise in diesem Maße mit? 

Erstaunlicherweise bis jetzt überwiegend ja. Doch es gibt bereits regional deutliche Unterschiede in der Wertsteigerungsprognose. Die ehemaligen „Top 7“-Standorte sind nicht mehr erste Wahl und teilweise bereits regelrechte Hochrisikozonen. Für die richtige Kaufentscheidung sollte man unabhängige Expertise nutzen. Sonst geht man Risiken ein, die man als Privatanleger einfach nicht sieht. Altersvorsorgekonzepte können wie Kartenhäuser zusammenbrechen, wenn Wertsteigerungen und Mieteinnahmen später nicht den Erwartungen entsprechen.

 

Tilgungsrenditen:

Renditen beziehen sich immer auf das eingesetzte Eigenkapital. Ist eine Immobilie, zumindest teilweise, mit fremden Mitteln finanziert und löst man im Laufe der Jahre diese Finanzierung durch Tilgung auf, hat man am Ende volles Eigentum. So hat man, als einfaches Beispiel, am Ende eine Immobilie im Wert von 200tsd. Euro, für die man selbst 100tsd. Euro Eigenkapital aufgebracht hat. Die Tilgung wurde zwar im Laufe der Jahre vom operativen Ertrag in Abzug gebracht, da dies aber steuerlich wirksam war, also zu Steuerersparnis geführt hat, kann man von einer Tilgungsrendite für den Eigenkapitalgeber sprechen. Das ist bei Immobilienfonds nicht viel anders als bei Direkteigentum, wenn man diese zwei Wege, an Immobilien zu partizipieren, vergleicht.

 

Operative Erträge:

Eine Immobilie als Investitionsobjekt wird vermietet oder verpachtet (sonst wäre es reine Liebhaberei). Diese Miet- und Pachteinnahmen sind sogenannte „operative Erträge“ aus den operativen Tätigkeiten des Vermietens und Verpachtens. Sie bilden während der Haltedauer eines Immobilieninvestments die zentralen, i.d.R. auch einzigen Ertragsquellen. Ihr „Gegenspieler“ sind die Instandhaltungskosten (und ggf. Fremdfinanzierungskosten). Hier entstehen Ertragsunterschiede zwischen Fondsimmobilien und Direktinvestitionen (privater Haus- oder Wohnungskauf).

Der erste Reflex vieler wird jetzt sein: „Klar, Direktinvestments sind billiger in den Kosten, weil kein Fondsmanagement Erträge für sich einbehält, deshalb auch ertragreicher“. Und, siehe da: Das Gegenteil ist meist der Fall. Punkt 1: Ein professionelles Asset Management mit effizient durchorganisierter Objektverwaltung arbeitet im Verhältnis kostengünstiger, als für Privatanleger frei buchbare Hausverwaltungen dies können. Die Kosten eines fair kalkulierten Immobilienfonds liegen weit niedriger, als Sie dies möglicherweise erwarten und halten einem objektiven Vergleich mit Direktinvestments stand, besonders wenn man das Mietermanagement mit einbezieht. Punkt 2: Die Kosten für Instandhaltung, namentlich Handwerkskosten und Baumaterialien, können im Laufe der Jahre stark schwanken und regelrecht aus dem Ruder laufen, wie erst Anfang 2021 zuletzt geschehen (Stichwort: Bauholzpreise). Während dies die allermeisten Fondsmanagements kaum beunruhigt hat und die Fondserträge i.d.R. auch nicht berührte, hat es den einen oder anderen privaten Haus- und Wohnungseigentümer an den Rand einer Notlage gebracht. Während Erfahrungen und Netzwerke sowie Skalierungseffekte im Fondsbereich dieses abfedern, schlagen Preisexplosionen wie Ende 2020 voll auf private Hauseigentümer durch.

 

Unser erstes Fazit:

Der Punkt für Ertragssicherheit aus operativen Erträgen geht klar zugunsten eines Fondsinvestments. Ebenso der Punkt für die Wertstabilität einer Immobilieninvestition: Wollte man als Direktinvestor eine vergleichbare Immobilienexpertise für seine Kaufentscheidung nutzen, wie sie Fonds- und professionelle Asset Manager in der Regel auszeichnet, müsste man einen unabhängigen Experten gut bezahlen. Die meisten Direktinvestoren sparen sich diesen Aufwand. Wie eingangs beschrieben, sollte man dieses Risiko in der derzeit anspruchsvollen Marktlage definitiv nicht mehr eingehen. Zwei zu Null für Fondsinvestments.

Die Steuerwirksamkeit von Abschreibungen/Tilgungen ist vom Investor abhängig, bzw. ob das Investitionsvermögen im Betriebs- oder im Privatvermögen gehalten wird und wie dort die jeweiligen individuellen Steuersätze sind. Ansonsten macht es i.d.R. keinen Unterschied für die Tilgungsrendite, ob es sich um ein Direkt- oder ein Fondsinvestment handelt. Diesen Faktor kann man als neutral ansehen. 

Für Sie als Zwischenergebnis halten wir fest: Der „Bauch“ viele Privatanleger sagt oft etwas anderes. Doch objektiv betrachtet sind Fondsinvestments vorteilhafter, wenn Sie aus Ihrem Immobilieninvestment sichere Erträge erzielen möchten. 

Wenn Sie aber wirklich das meiste aus Ihren Immobilieninvestments für sich herausholen möchten, bietet Ihnen der Markt noch sehr viel mehr Renditepotential, wie Sie jetzt, hier, nachfolgend feststellen können.  

 

Hier gibt es für Sie mehr von allem:

Es gibt ein Marktsegment, dass die meisten Privatanleger zunächst nicht „auf dem Schirm“ haben. In diesem Marktsegment gibt es zu allen drei Ertragsquellen nicht nur signifikante Vorteile für Anleger, es gibt sogar noch eine vierte Ertragsquelle. Die gibt es tatsächlich nur hier; sie ist bedeutend und durch die gegenwärtig Corona-bedingte Sondersituation historisch hoch: das Schnäppchenpotential.

Die Rede ist vom deutschen Immobilien-Zweitmarkt. Als Zweitmarkt-Investor sind Sie vierfach im Vorteil. Die nachfolgende Betrachtung der vier Ertragsquellen eines Zweitmarktinvestments macht für Sie transparent, wie:

 

Operative Erträge

Operative Erträge werden bei regulären Alternativen Investmentfonds (AIF) als Ausschüttungen, bei Anleihen wie der ZweitmarktZins-Serie von asuco als Zinsen ausgezahlt. Hierbei gibt es gravierende Unterschiede zwischen Immobilienfonds vom Erst- und Zweitmarkt. Die ergeben sich durch die Abweichungen der erzielten Einkaufspreise am Zweitmarkt von den Nominalwerten der erworbenen Immobilienfondsanteile. Einfach ausgedrückt: Wenn Sie für einen Fondsanteil mit Nominalwert 10.000 Euro am Zweitmarkt lediglich 6.000 Euro bezahlen, dann werden aus bspw. 5 % Ausschüttung eines Zielfonds für Sie 8,3 % Ausschüttungsrendite. 

Die Immobilienbeteiligungen im Portfolio des besten und uns daher auch gut bekannten Anbieters in diesem Marktsegment werden bspw. im Durchschnitt zu unter 60 % ihrer Nominalwerte erworben. Jedes Prozent Ertragsausschüttung aus diesen Immobilienfonds multipliziert sich für Anleger dieses Anbieters folglich mal 1/0,6 = 1,66. Daher zahlt dieser Anbieter aktuell trotz Krisenjahr seinen Anlegern für das Geschäftsjahr 2021 (30. Sept. 2020 bis 30. Sept. 2021) je nach Anleihentranche zwischen 6 % und 8 % aus operativen Erträgen aus. Weder Immobilienfonds noch Direktinvestments, auf die Privatanleger uneingeschränkten Zugriff haben, kommen da auch nur annähernd heran. Das wäre selbst für institutionelle Anleger hoch attraktiv.

 

Tilgung

In am Zweitmarkt erworbenen Beteiligungen wurden Tilgungen während der bereits vergangenen Fondslaufzeiten meist schon geleistet, ggf. schon über mehrere Jahre. Sehr oft ohne dass dies in den Kaufpreisen der Fondsanteile am Zweitmarkt berücksichtigt ist. Zweitmarktanleger erwerben also im Durchschnitt des Gesamtportfolios einen erhöhten Eigenkapitalanteil zu geringeren Preisen. Das kann am Ende nochmals einen bedeutenden Mehrerlös bringen.

  

Wertsteigerung

Während Anleger am Erstmarkt eine „Carte blanche“ erwerben, haben Zweitmarktimmobilien bereits eine Historie. Damit können professionelle Aufkäufer die vergangene Wertentwicklung einer Immobilie anhand des Zustands, des Betriebserfolgs und des Umfelds (Lage) bewerten. Für die weitere Wertentwicklung schafft dies eine Grundlage zur Bewertung. Am Zweitmarkt ist es definitiv leichter, sprichwörtlichen „Weizen“ von eindeutiger „Spreu“ zu trennen.

 

Schnäppchenpotential

Es herrscht generell ein Angebotsüberhang am Immobilienzweitmarkt. Wenige professionelle Aufkäufer wählen aus einem breiten Angebot von Immobilienfondsanteilen meist privater Anbieter das Beste aus. Wie zuvor beschrieben, bietet die Historie der angebotenen Immobilien eine Grundlage für eine angemessene Bewertung. Profis mit umfassender Marktkenntnis können sich so die Rosinen aus dem Kuchen picken. Diesen Anlegervorteil gibt es nur am Zweitmarkt für Immobilienbeteiligungen, und er kann außerordentlich attraktiv sein. Das gilt besonders in der derzeitigen Situation, in der das Schnäppchenpotential krisenbedingt besonders groß ist. Die Verunsicherung vieler Privatanleger durch die Corona-Krise hat zu einem Anstieg der Verkäufe an den Zweitmarkt geführt und damit zu günstigeren Einkaufsgelegenheiten für die Portfolien von Zweitmarktfonds.

 

Unser Fazit:

Am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds kann man als Privatanleger das meiste für sich herausholen. Man hat als Anleger durch 4-fach stärkere Ertragschancen ein paar wesentliche Vorteile gegenüber Immobilienfonds vom Erstmarkt oder auch gegenüber Direktinvestitionen.

 

Wenn Sie wissen möchten, wer aus Anlegersicht der erfolgreichste Anbieter von Immobilien-Zweitmarktfonds ist, können wir Ihnen diese Frage aufgrund jahrelanger Erfahrungen und Marktbeobachtungen beantworten. Und wir können Ihnen aufgrund unseres Expertennetzwerks sogar Zugang zu besonders attraktiven und exklusiven Sonderkonditionen verschaffen.

Sie möchten für sich das meiste aus Ihren Immobilieninvestitionen herausholen? Wir freuen uns bzw. Ihr Berater freut sich auf Ihre Nachricht.

 

 

Bild von Gino Crescoli auf Pixabay